Vonovia Aktie: Fundamentale Chance zum Kauf?

In meinem Jahresausblick habe ich es bereits erwähnt, dass ich dieses Jahr große Chancen bei Immobilienaktien sehe. Daher folgt heute eine detaillierte Analyse zu Vonovia. Die Performance der Aktie war in den letzten Jahren eher unterdurchschnittlich. Dennoch sind die Immobilienpreise und die Mieten zuletzt gestiegen. Auch die Nachfrage nach Wohnraum nimmt immer weiter zu. Der Bestand des Unternehmens ist mittlerweile um ein Vielfaches mehr wert als die gesamte Firma an der Börse. Es gibt also viele Gründe, die für eine bessere Performance und einen möglichen Kauf der Vonovia Aktie sprechen. Natürlich gab es in der Vergangenheit auch viele Probleme. Der sprunghafte Zinsanstieg im Jahr 2022 traf das Unternehmen hart. Zudem belasteten die hohe Verschuldung und neue Regulierungen den Kurs. In dieser Analyse möchte ich herausfinden, ob sich diese Lage gebessert hat. Dazu werfen wir zunächst einen Blick auf die aktuellsten Zahlen.

Die Finanzkennzahlen sind bei Immobilienunternehmen oft etwas speziell. Der reine Umsatz ist wegen möglicher Wohnungsverkäufe oft verzerrt. Deshalb liegt der Fokus auf dem bereinigten Gewinn und anderen Kennzahlen. Schauen wir uns die Zahlen zum dritten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr an. Das bereinigte EBITDA Total stieg auf 2.114,7 Mio. €. Im Vorjahreszeitraum lag dieser Wert noch bei 1.986,7 Mio. €. Auch das bereinigte Ergebnis vor Steuern (EBT) konnte um 6,8 % zulegen. Besonders positiv entwickelte sich der operative Cashflow (Vonovia AFFO). Dieser stieg um beachtliche 27,4 % auf 1.475,3 Mio. € an. Auch alle weiteren Kennzahlen, wie der Mietpreis pro Quadratmeter oder die Verschuldung zeigen eine positive Tendenz.

Aktuelle Entwicklung

Das Immobilienportfolio hat aktuell einen Wert von etwa 79,4 Mrd. €. Dem steht eine Verschuldung von rund 43 Mrd. € gegenüber. Der gesamte Unternehmenswert an der Börse liegt jedoch nur knapp über 20 Mrd. €. Diese große Lücke deutet klar auf eine Unterbewertung hin. Langfristig sollte der Unternehmenswert sich dem inneren Wert des Portfolios wieder anpassen. Insgesamt besitzt Vonovia ca. 530.000 Wohneinheiten. Diese befinden sich hauptsächlich in Deutschland, aber auch in Schweden und Österreich ist das Unternehmen aktiv. In den letzten Jahren wurde das Portfolio stark optimiert. Die Wohnungen liegen vor allem in Ballungsräumen mit hoher Nachfrage unattraktive Standorte wurden nach und nach verkauft. Diese Optimierungen werden sich langfristig bezahlt machen und die Stabilität und Profitabilität von Vonovia weiter erhöhen

Nach dem Zinsschock 2022 musste Vonovia die Kostenstruktur anpassen. Höhere Zinsen machten eine finanzielle Konsolidierung nötig. Deshalb wurden die Investitionen zunächst zurückgefahren. Mittlerweile werden diese Investitionen aber wieder voll aufgenommen. Neben dem Wachstum steht die Modernisierung ganz oben auf der Agenda. Das Ziel ist eine bessere Klimabilanz und höhere Energieeffizienz. Im Jahr 2015 waren noch rund 24,6 % des Bestands in den schlechten Energie-Effizienz-Klassen G und H. Heute trifft dies nur noch auf 2,9 % der Wohnungen zu. Im deutschen Durchschnitt liegen dagegen noch 16 % in diesen Klassen. Vonovia ist hier also deutlich besser aufgestellt als der Markt. Dieser Weg soll konsequent weitergegangen werden. Das sorgt für Kostenvorteile und steigert die Qualität der Wohnungen. In Zeiten hoher Energiepreise kann diese Struktur sich langfristig für Vonovia ausszahlen.

Ausblick Vonovia

In der Vergangenheit lag das jährliche Umsatzwachstum bei rund 11 %, und das Management erwartet für die kommenden Jahre eine Fortsetzung dieses Trends. Ende 2026 erwartet man den Gesamtumsatz bei etwa 6,4 Mrd.€. Der Gewinn wuchs zuletzt sogar um durchschnittlich 14 % pro Jahr. Die Tendenz geht nun dahin, das organische Wachstum weiter zu erhöhen und weniger auf Akquisitionen zu setzen. Anleger können sich zudem auf eine stabile Ausschüttungsquote zwischen 30 und 40 % sowie zusätzliche Aktienrückkäufe freuen. Die Dividendenrendite liegt aktuell bei etwa 1,82%.

Fundamentale Bewertung Vonovia

Aus fundamentaler Sicht ist es bei Immobilienunternehmen nicht üblich, das klassische KGV heranzuziehen, sondern man nutzt die Funds From Operations (FFO) zur Bewertung. In der Vergangenheit ließ sich die Aktie besonders gut anhand des bereinigten FFO (AFFO) einschätzen. Dieser lag im Durchschnitt bei einem Wert von 17,5 lag. Aktuell notiert das Papier jedoch nur zu einem AFFO von 12,5, was zeigt, dass die Vonovia Aktie derzeit fundamental gesehen sehr günstig wäre. Seit Anfang 2022 läuft die Aktie ihrem fairen Wert deutlich hinterher, was auf den Zinsanstieg und politische Unsicherheiten zurückzuführen war. Mittlerweile sind die Zinsen gesunken und die Finanzlage hat sich entspannt. Daher stellt sich die Frage, ob die offensichtliche Unterbewertung weiterhin gerechtfertigt ist. Aus meiner Sicht würde aus fundamentaler Sicht nichts gegen einen Kauf der Vonovia Aktie sprechen.

Technische Analyse Vonovia

Technisch gesehen zeigt der Monatschart der Vonovia Aktie, dass es bis zum Beginn des Ukrainekriegs sehr gut lief, bevor der Aufwärtstrend 2022 brach. Die Aktie verlor in der Spitze 75 % an Wert. Von ihren Tiefs konnte sie sich zwar lösen, ist aber noch weit vom Allzeithoch entfernt und durchlief nach einer Aufwärtsbewegung Ende 2025 zuletzt eine kleine Korrektur. Momentan notiert der Kurs an einer wichtigen Unterstützungszone, wo eine Bodenbildung einen Vonovia Aktie Kauf technisch rechtfertigen könnte.

Im Tageschart ist der Abwärtstrend der laufenden Korrektur jedoch noch intakt und würde erst mit einem Überschreiten der Marke von 26,4 € neutralisiert werden. Dies könnte ein erstes Signal für eine Bodenbildung sein. In diesem Szenario könnte man einen Kauf der Vonovia Aktie in Erwägung ziehen. Die genaue Price-Action ist danach jedoch abzuwarten. Auf der anderen Seite sollte die Aktie kein neues Verlaufstief bilden. Dies wäre mit dem Unterschreiten der Marke von 23,6 € der Fall. Momentan drängt sich aus technischer Sicht noch kein sofortiger Kauf auf, aber man sollte diese Marken für die weitere Betrachtung der Vonovia Aktie genau im Auge behalten.

Fazit zur Vonovia Aktie

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Vonovia schwierige Jahre hinter sich hat. Ich sehe das Unternehmen aber nun definitiv auf dem richtigen Weg. Besonders der Fokus auf profitable Lagen und die konsequente Investition in Energieeffizienz wird sich zukünftig auszahlen, während auch die finanzielle Aufwärtsentwicklung durch die erhöhten Investitionsbudgets sichtbar wird. Da der Bedarf an Wohnraum in Deutschland immens ist und der Immobilienbestand sich nicht wirklich in der Marktkapitalisierung von Vonovia widerspiegelt, könnte die Vonovia Aktie aktuell ein Value Schnäppchen sein. Die Bewertung der Vonovia Aktie scheint in jedenfalls fundamental eher günstig. Auch wenn für den endgültigen Einstieg aus technischer Sicht noch ein klares Signal zum Kauf der Vonovia Aktie fehlt, bin ich nicht abgeneigt im Laufe des Jahres zuzugreifen. Dazu muss jedoch erst ein klarer Boden gebildet werden. Insgesamt sehe ich für den gesamten Immobiliensektor mittelfristig ein erhebliches Aufholpotential.

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